Прочно.Содержание жилого дома важно доверить надежной компании. Повседневное обслуживание новостройки, обеспечение ее электроэнергией, водой, газом, вывоз мусора и бытовых отходов — кто за все это отвечает? Какие есть формы управления многоквартирными домами, что предпочтительнее для жильцов — выяснил Новострой-СПб.
Формы управления многоквартирными домами: ТСЖ и УК
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 44), органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, в чьей компетенции находится выбор формы и способа менеджмента дома.
Существуют две основные формы управления многоквартирными домами:
— Товарищество собственников жилья (ТСЖ);
— Управляющая компания (УК).
Иногда встречается третий, «смешанный» вариант, когда ТСЖ заключает договор с УК, доверяя ей управление домом, а со своей стороны осуществляет лишь надзор за действиями компании.
ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, члены которой желают вести совместную хозяйственную деятельность. В ее состав входят, как правило, инициативные граждане, проживающие в одном или нескольких домах, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу. В пределах этих участков должны находиться инженерно-технические сети и иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. ТСЖ становится юридическим лицом после государственной регистрации и имеет печать и счет в банке. Путем голосования выбираются председатель ТСЖ, правление и ревизионная комиссия (контролирующий орган).
Управляющая компания — это специализированная коммерческая организация, которая профессионально занимается управлением дома и получает за это вознаграждение. В отличие от ТСЖ, способна обслуживать сразу несколько домов в разных кварталах.
Любые решения относительно эксплуатации новостройки принимаются большинством голосов на общем собрании собственников жилья. К ним относятся:
— реконструкция дома;
— способ формирования фонда капитального ремонта;
— размер взноса на капитальный ремонт;
— совершение операций с денежными средствами, размещенными на специальном счете;
— выбор способа управления многоквартирным домом;
— принятие решений о заключении договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. (ЖК РФ, ст. 44).
На общем собрании собственников жилья утверждается стоимость содержания многоквартирного дома и принимается решение о том, по каким расценкам работает управляющая компания. Стоимость коммунальных услуг утверждает Комитет по тарифам Санкт-Петербурга.
Когда застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он обязан передать его на баланс УК. Право на управление новым домом управляющая компания получает на конкурсной основе. Конкурс проводит Администрация города либо области, комментирует Ольга Барашкова, заместитель руководителя Отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок». И лишь после оформления собственности на квартиры жильцы могут провести общедомовое собрание и изменить форму управления.
«В Петербурге более 23 тысяч многоквартирных домов. Из них четыре тысячи управляются товариществами собственников жилья (ТСЖ) и жилищными кооперативами (ЖСК). Все остальное находится в ведомстве управляющих компаний»
Игорь Синькевич, генеральный директор «Управления комфортом» (входит в Группу RBI)
Алла Винник, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»), считает, что ТСЖ сейчас встречается реже, чем УК, потому что на начальном этапе, после получения квартир, у собственников, как правило, нет желания и возможности взять управление домом в свои руки. Надо проводить собрание собственников, причем, с соблюдением всех процедур, заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, принимать инженерные системы дома. «Все это требует немало человеческих и финансовых ресурсов, тратить которые новоселы не готовы. К тому же, на нежелание организовывать ТСЖ повлияли также значительные изменения законодательства и ужесточение требований надзорных органов», — отмечает спикер.
Что выгоднее?
На этот вопрос нет универсального ответа. Все зависит от состава услуг, которые жители хотят получить, а также от возможностей управляющей компании. Если УК крупная и добросовестная, то с большой долей вероятности она получит более выгодные цены почти на все виды услуг, поскольку подрядчики работают на многих домах и готовы давать цену ниже. «Как пример, мы знаем, что услуги охраны для нашей компании обходятся примерно в два раза дешевле, чем те же услуги, которые охранные предприятия оказывают некоторым ТСЖ», — сообщает Александр Арсеньев, вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ.
Этого же мнения придерживается и Игорь Синькевич: «Если взять хотя бы пятилетний период, суммы окажутся не в пользу ТСЖ. В УК работают специалисты, знания и опыт которых позволяют сократить расходы».
Иногда у жильцов дома возникает вполне обоснованное желание сократить расходы на его содержание. Эксперты предостерегают от принятия скоропалительных решений: «УК только предлагает и обосновывает тарифы, по которым считает целесообразным обслуживание того или иного дома в соответствии с его техническим обеспечением, классовостью, наличием или отсутствием специального оборудования, благоустройства, охраны и так далее. Если собственники отказываются от этих услуг, то они могут снизить стоимость обслуживания, но при этом они должны понимать, что и уровень комфорта и безопасности также будет ниже», — говорит Алла Винник.
От чего зависит эффективность управления домом
У каждой формы управления домом есть свои достоинства и недостатки. К ее выбору стоит подходить, тщательно проанализировав все факторы, чтобы остановиться на оптимальном варианте. На рынке имеются различные примеры работы ТСЖ и УК — как качественно проделанной, так и откровенной «халтуры». В целом эксперты сходятся на том, что управление домом при помощи ТСЖ может быть эффективным только в том случае, если владельцы жилья проявляют инициативу, ответственно относятся к своим обязанностям и готовы принимать активное участие в решении хозяйственных вопросов.
Так что результативность управления домом зависит скорее не от формы организации (ТСЖ или УК), а от профессионализма ее сотрудников, уверена Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. «Чтобы обслуживание дома ТСЖ было максимально эффективным, следует особое внимание уделить выбору председателя и других управленцев. Это должны быть знающие заинтересованные люди, и их должно быть достаточное количество. Что же касается экономии за оплату при ТСЖ или УК, то она достаточно относительна. К примеру, некоторые работы разового порядка для ТСЖ могут обойтись дороже, тогда как у УК есть налаженные связи с подрядчиками и скидки за объемы предоставляемых услуг», — комментирует спикер.
Есть и другие нюансы. Например, по закону УК и ТСЖ контролируют различные инстанции. И штрафы, которые накладываются на организации, отличаются в разы. В некоторых случаях председателю ТСЖ проще заплатить штраф, чем устранять неполадки, а УК не может себе этого позволить, рассказывает Алексей Буцайло, заместитель генерального директора УК «КВС-сервис». В результате ТСЖ может превратиться в формальный орган, который только собирает средства с жителей, но ничего не выполняет. Эксперт отмечает еще один существенный момент: ТСЖ не лицензируются, в отличие от УК, поэтому нет и требований по квалификации специалистов. Из-за этого могут возникнуть сложности с выполнением профессиональных обязанностей на должном уровне.
Что лучше выбрать — ТСЖ или УК
На этот вопрос эксперты не могут ответить однозначно, хотя в большинстве своем склоняются все-таки в пользу профессионалов. «Формат ТСЖ — уходящий. Все меньше и меньше домов переходят на эту форму управления домом. А многие из тех, которые сейчас используют ТСЖ, либо полностью от нее отказываются, либо нанимают управляющую компанию на большинство операций. Причина проста: ежедневно заниматься обслуживанием дома — сложно. Это требует много времени, умений, компетенций. Это постоянная работа», — комментирует Александр Арсеньев.
Профессиональная, хорошо работающая УК может дать много того, что не может ТСЖ просто в силу отсутствия финансов и ресурсов. «Простой пример: если у ТСЖ нет денег на счету из-за долгов жителей, то их неоткуда взять, тем более оперативно. А у управляющей компании есть и собственный капитал, и доступ к банковскому кредитованию. Если в доме происходит какая-то серьезная поломка, которая требует вложений, то ТСЖ, опять-таки, не может оперативно найти необходимые для ее устранения средства», — приводит доводы эксперт.
«ТСЖ зачастую образовываются тогда, когда у дома есть неудачный опыт с плохой управляющей компанией»
Александр Арсеньев, вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ
Алла Винник считает, что ТСЖ может быть эффективно в случае отдельно стоящего небольшого дома на 100-200 квартир или коттеджного поселка. Если же говорить о многоквартирных домах и, тем более, больших комплексах с объектами социальной инфраструктуры, к тому же объединенных инженерным оборудованием, то в этом случае ответ однозначный: УК будет лучшим выбором.
Иногда владельцы квартир интересуются, можно ли в индивидуальном порядке заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. Да, законодательством РФ это предусмотрено. Нужно провести собрание собственников жилья и проголосовать. Для принятия положительного решения потребуется набрать 50% + 1 голос, тогда организация должна будет заключить с каждым собственником индивидуальный договор. Клиенты станут получать дополнительные квитанции на оплату, а деньги на счет компании переводиться напрямую, минуя компанию-посредника. Имеет ли это смысл? Почти никакого, говорят эксперты, потому что для собственника не поменяется ничего, кроме стороны в договоре. Прямой договор направлен не на экономию, а на обеспечение того, что деньги 100% дойдут до ресурсоснабжающей организации.
УК от застройщика — хорошо или плохо?
У многих застройщиков сейчас есть собственные управляющие компании. И новоселы не всегда рады тому факту, что их домом будут управлять фактически те же люди, которые его строили, особенно если была задержка по срокам или другие негативные моменты. Однако Ольга Барашкова рекомендует не воспринимать агрессивно УК от застройщика, а присмотреться к ее работе в течение нескольких месяцев. Ведь любую УК в конце концов можно поменять, если собственников не устроит ее работа.
Чаще же случается так, что УК, созданная застройщиком, становится связующим звеном между компанией и жильцами, что позволяет быстрее и эффективнее решать вопросы, связанные с гарантийными и другими обязательствами, а также предоставлять дополнительные возможности, говорит Алексей Буцайло. Например, если жилой комплекс строится не одной очередью, а несколькими, девелопер может, отслеживая мнения жителей через управляющую компанию, вносить коррективы в ход строительства. Управляющая же компания в ежедневном общении с собственниками набирает эксплуатационный опыт и доносит его до застройщика. При налаженном контакте УК имеет возможность вносить определенные коррективы в проект дома и благоустройство прилегающей территории. «Если УК работает на рынке достаточно давно, то имеет четкое представление о том, какие аспекты будут особенно важны для собственников, когда они вселятся. Даже если на стадии приобретения квартиры сами собственники еще не подозревают об этих аспектах», — комментирует эксперт.
«Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменно увеличивается. Жильцы постоянно ужесточают требования к обслуживанию домов, а кому как не застройщику лучше знать все нюансы и особенности каждого конкретного дома. Кроме того, увеличивается степень ответственности застройщика. Ведь перспектива эксплуатировать построенное обязывает девелопера еще тщательнее думать на этапах проектирования и строительства и об энергосбережении, в частности, и о качестве жилья, в целом»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1
Можно ли сменить управляющую компанию
Если управляющая компания добросовестна и нацелена на долгосрочное сотрудничество, то глобальных разногласий между ней и собственниками быть не должно, хотя всегда могут появиться отдельные люди, выражающие недовольство качеством обслуживания. Главное, чтобы подавляющее большинство клиентов устраивала текущая ситуация.
К сожалению, бывает и по-другому: УК не слышит мнений жителей, не учитывает их интересы, не выполняет свои обязательства. Поэтому периодически в прессе появляются истории о борьбе жильцов с УК, которые часто заканчиваются в суде. Основные проблемы стандартны — некачественное предоставление услуг и завышенные цифры в квитанциях. Конфликты, которые не получается урегулировать мирным путем, приводят к отказу от сотрудничества с конкретной управляющей компанией, говорит Ольга Барашкова.
Если работа УК категорически не устраивает собственников, то они должны организовать и провести собрание и выбрать другую УК. Работа эта непростая и кропотливая, этим обычно занимаются специально нанятые юристы, рассказывает Алла Винник.
Сменить компанию можно лишь спустя 12 месяцев после заключения договора. Алгоритм действий примерно следующий:
— проводится общее собрание собственников жилья;
— путем проведения голосования принимается решение о расторжении текущего договора и смене УК;
— составляется протокол;
— уведомление о принятом на собрании решении вместе с его копией направляется в УК, орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление регионального жилищного надзора, и орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.
Если в уведомлении указано наименовании организации, выбранной собственниками, и ее адрес, то в течение 30 дней УК, ранее управлявшая домом, обязана передать новой компании всю документацию.
Современные методы работы управляющих компаний
Благодаря развитию современных технологий изменился весь окружающий мир, в том числе и отрасль ЖКХ. Если еще несколько лет назад приоритетной формой заявки в УК от собственника было письменное обращение, то сейчас почти все собственники имеют электронные кабинеты на разных платформах, могут подавать заявки онлайн, не выходя из дома, и отслеживать в режиме реального времени их выполнение, рассказывает Алексей Буцайло.
Упростился также диалог между собственниками и УК. По мнению Александра Арсеньева, изменения в методах работы в современных УК связаны именно с клиентскими процессами. В УК стали понимать, что отношения с клиентом являются главным и ключевым условием успеха.
Появились также различные мобильные приложения и специальные программы. Игорь Синькевич рассказывает про действующее мобильное приложение «RBI Сервис». В домах компании внедрена система QR-кодов. Пользователь наводит камеру смартфона на код на стене и автоматически сигнализирует в УК о том, что в данном месте есть неисправность: перегорела лампочка, сломан доводчик и так далее. Еще одна возможность приложения — ежемесячно подавать в управляющую компанию данные счетчиков воды и электричества.
Алла Винник помимо неизбежного развития IT-технологий делает акцент на прямых контактах с клиентами и получении от них обратной связи. Для этого проводятся опросы, на основе которых в дальнейшем принимаются решения по улучшению работы УК, открываются официальные группы в социальных сетях, создается специальное программное обеспечение для работы колл-центра и анализа поступающих заявок и заявлений и многое другое, проводятся презентации для новоселов, во время которых будущих жителей знакомят с руководством компании и командой, которая будет обслуживать дом.