Прочно.Еще в начале 2000-х на строительный рынок вошло понятие «Комплексное освоение территорий» (КОТ). С тех пор многие девелоперы стали возводить целые кварталы «с нуля», что неудивительно. Свободных пятен под застройки внутри обжитых кварталов почти нет. А подобные проекты, как жилье так называемого массового сектора, воспринимаются рынком на ура, и квартиры в новостройках в некогда «чистом поле» (Кудрово, Шушары, Девяткино, Бугры и пр.) всегда востребованы у покупателей по причине сравнительно низких цен за квадратный метр.
Жилье, пусть даже качественное, на новых территориях — это обычно палка о двух концах: с одной стороны, соблазнительная доступность, с другой, как многие уже понимают, — возведение кварталов «с нуля» сопряжено с инфраструктурными трудностями. И мириться с ними придется, возможно, длительное время.
На сегодняшний день проблема состоит в том, что обязательства по возведению социальной и транспортной инфраструктуры государство на себя не берет, пытаясь возложить ее на застройщика. Но поскольку в приоритете у девелоперов все-таки возведение жилых объектов и, соответственно, реализация таковых на рынке, ответственность за социалку «зависла» в воздухе и стала похожа на игру «горячий камень» — выигрывает тот, кто найдет способ вовремя уклониться.
Как сообщила нашему порталу начальник отдела рекламы и маркетинга ГК «Прок» Анна Седельская, строительство инфраструктуры может позволить себе далеко не все застройщики:
— Конечно, возведение всего комплекса инфраструктуры, особенно на новых территориях, требует значительных инвестиций, и это по силам не каждой компании. Думаю, что вопрос стоит одинаково остро и в Ленинградской области, и на городских окраинах.
Эксперт считает, что в идеале социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, то есть всё, что касается подготовки участков — это вопрос властей, а возведение жилья и коммерческих помещений — дело застройщика. Но сегодняшние реалии в комплексе с городскими и областными инициативами диктуют совсем иные правила игры, и, что неудивительно, платить за инфраструктуру будет конечный покупатель.
— Принятое не так давно администрацией Петербурга решение, по которому застройщики должны передавать городу объекты социальной инфраструктуры на безвозмездной основе, может отразиться на городском строительном рынке. Наиболее крупные компании подписали соглашения о строительстве и дарении городу инфраструктуры. Однако многие не скрывают, что затраты на соцобъекты будут покрываться за счет покупателей жилья. Многие застройщики наверняка посмотрят в сторону Ленобласти, где программа «Соцобъекты в обмен на налоги» предоставляет гораздо более выгодные условия, — сообщила генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева.
По словам Елены Лашаевой, в случае, если застройщик возводит социальные объекты за свой счет, а затем оставляет их на своем балансе, вложения в них окупаются через 10–15 лет. Так, например, строительство детского сада на 200 мест обходится в 300 млн рублей, стандартной школы на 800 мест — в 1 миллиард.
Действительно, цифры внушительные, и объясняют многое… Помогут ли здесь директивы властей? — Нетрудно догадаться. Примером тому служит ярко выраженный инфраструктурный коллапс, например, в Шушарах. Программы, подобной «Социальным объектам в обмен на налоги», в Петербурге нет, но есть обязательства, возложенные на застройщиков. Привела ситуация к тому, что строительство «социалки» здесь, конечно, заявлено, но вот сроки срываются с завидной регулярностью, в основном из-за элементарного отсутствия средств, либо по причине недопонимания застройщика и городских властей Шушары. И, увы, жители таких новостроек называют себя не иначе как «жертвы доступного жилья»…
Таким образом, чтобы избежать подобных ситуаций девелоперы вынуждены закладывать стоимость инфраструктуры в квадратные метры, а сумма может составлять аж до 30% стоимости жилья, и зависеть она будет от масштабов стройки и особенностей застраиваемой территории.
— Если дом строится в обжитом городском квартале, то, как правило, инженерная, социальная и коммерческая структура там уже достаточно развита. Новые же территории, как правило, не отличаются развитой инфраструктурой — если и есть инженерные сети, то не хватает мощностей, нет в достаточном количестве поликлиник, магазинов, детских садов, школ, банков, развлекательных комплексов и т. п., то есть всё это нужно возводить «с нуля». Естественно, в этом случае инфраструктурные затраты будут более высокими. Также размер дополнительной финансовой нагрузки зависит от масштаба проекта — она высока в там, где относительно небольшая площадь застройки (например, малоэтажки), — пояснила Анна Седельская.
О том, как реализуется на практике взаимодействие региональной власти и застройщика по части инфраструктуры, рассказал директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. Эксперт привел пример застройки в Кудрово, а также нового КОТ в Ломоносовском районе.
— Сейчас, в соответствии с программой «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей в Ленинградской области, в Кудрово идет строительство первой общеобразовательной школы на 1600 учеников. К моменту заселения первых жилых корпусов, в микрорайоне уже работали детский сад с прогимназией (начальной школой полного дня), спортивный центр с катком и бассейном, было открыто множество магазинов и предприятий сферы услуг. Все эти объекты были построены застройщиками. Сейчас аналогичным путем идут работы в Ломоносовском районе, где на границе города и области начали новый проект КОТ: в поселке Новоселье будет построен микрорайон общей площадью более 1 миллиона квадратных метров. Детские образовательные учреждения, так же, как и школа в Кудрово, будут построены в рамках областной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Однако следует понимать, что данный пример скорее исключение из общего правила. И стоит заметить, что массовая застройка в Кудрово началась еще в 2004 году, а после ввода в эксплуатацию первых многоквартирных домов встал вопрос как с «социалкой», так и с дорогами. Упоминаемая областная программа же стала работать только в 2013 году, а это значит, что проблема решалась около 10 (!) лет. К тому же, как известно, строительство на Кудровских землях осуществляли крупные застройщики.
Сегодня же инфраструктурные проблемы настигли Новодевяткино, Мурино, Бугры и Янино в Ленинградской области — здесь необходимые объекты обещают реализовать до 2020 года, в то время как тысячи людей уже проживают в условиях дефицита. И опять же, далеко не все застройщики «потянут» дополнительные затраты на садики, школы и поликлиники, даже в обмен на налоговые отчисления. Поможет ли в итоге делу областные программы — покажет время. Пока жилье в КОТ привлекательно только своей ценой, а говорить о готовности покупателей дополнительно оплачивать инфраструктуру точно рановато — этому следует посвятить отдельный, несколько футуристический материал.
Несмотря на плачевные реалии, решение проблемы эксперты все же видят, правда, в перспективе. Вариант решения проблемы без участия покупательского кошелька высказала Анна Седельская:
— Приемлемый для всех вариант — схема государственно-частного партнерства (ГЧП), которая, по мнению участников рынка, пока работает не слишком эффективно.
Разумная Недвижимость
25 июня 2014