Лавина надвигается с пригородов

06.08.2013 Участники дискуссии:

Сергей ИВАНОВ, директор по строительству ГК «Прок»
Владимир ЖУЙКОВ, заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест»
Светлана АРШИННИКОВА, руководитель отдела рекламы и PR ГК «Балтрос»
Владимир ДЕМИН, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области

Вице-губернатор Ленинградской области Георгий БОГАЧЕВ называет развитиежилищного строительства в регионе «лавинообразным» и высказывает опасения по поводу «возникновения определенных сложностей в силу особенностей действующего законодательства». Об этих сложностях рассказывают и наши собеседники.

– Комплексное освоение территорий в районах, приграничных к Санкт-Петербургу, довольно затратно, но бывшие сельхозугодья активно «заселяются» жилыми домами. Почему так происходит и чем это чревато?

Владимир ДЕМИН: – Неосвоенные земли в Ленобласти, которые девелопер готовит и продает застройщикам как улучшения – в виде квадратных метров еще не существующего жилья, – изначально не предназначались для подобного освоения. Их конфигурация большей частью случайна, она определялась мелиоративными канавами, здесь сложно сформировать полноценные элементы планировочной структуры – микрорайоны, кварталы. Поэтому нам важно контролировать взаимодействие муниципалов и девелоперов. Сейчас мы наводим порядок в проектах планировки, межевания, градостроительных планах.

Сергей ИВАНОВ: – Миграция недалеко за пределы города – естественный процесс, так как бизнес активизируется там, где созданы наилучшие условия для его роста. В Ленинградской области власти более открыты к сотрудничеству и поиску компромиссов с застройщиками, так как заинтересованы в развитии территорий и привлечении инвестиций.

Владимир ЖУЙКОВ: – Развитие не только городской черты, но и прилегающих территорий – тренд всех мегаполисов мира. В Петербурге эта тенденция связана с тем, что в городе практически не осталось мест, где можно осуществлять строительство, особенно в крупных масштабах. К тому же проблем у девелопера в городской черте гораздо больше, чем в области.

Светлана АРШИННИКОВА: – Миграция девелоперов в область – не процесс развития собственного бизнеса, а тенденция развития мегаполиса, которая приводит к стиранию границ между городом и областью. Сегодня вдоль КАД заявлено к строительству более 10 млн кв. м жилья, и преимущественно это проекты КОТ. Жилые комплексы на территории, максимально приближенной к административным границам города и станциям метро, способны удовлетворить спрос на квартиры комфорт- и экономкласса.

– Какие преимущества и недостатки комплексного освоения территорий как в городе, так и в области вы можете назвать?

Владимир ДЕМИН:– Сейчас на одной территории перекрещивается множество интересов, часто противоречивых, поэтому быстро достичь желаемого – истинно комплексного освоения – нереально. Потребуются годы кропотливого труда и однонаправленных усилий разных ветвей власти, бизнеса и населения. По-хорошему, объекты социальной инфраструктуры должно строить государство. И если бы перевод сельхозугодий под застройку был возможен только при наличии градостроительной документации, то частник получил бы только ту часть, которая предназначена под жилую застройку, а дороги, коридоры внешних сетей и участки для размещения школ и детских садов остались бы в собственности государства. К сожалению, федеральное законодательство этого не предусмотрело. По параметрам этажности мы вписываемся в 10-километровую зону в соответствии с региональными нормами градостроительного планирования Ленинградской области, где выделены три зоны, которые определяются степенью урбанизированности. В Санкт-Петербурге подобного документа нет – там конфликт интересов более обострен.

Сергей ИВАНОВ:– Масштабы КОТ позволяют застройщикам формировать комфортную среду обитания. Экономия на крупнооптовых закупках стройматериалов и подрядных работах дает возможность реализации такого жилья по конкурентоспособным ценам, что выгодно и застройщикам, и покупателям. А если бы город взял на себя хотя бы координацию деятельности всех застройщиков по инженерной подготовке территории в рамках проектов КОТ, то это было бы самым большим плюсом. К сожалению, на сегодня это самый существенный минус, не считая того, что теперь застройщик должен, по мнению руководства города, строить и социальные объекты.

Светлана АРШИННИКОВА:– Проект КОТ начинается задолго до появления первого дома на строительной площадке. Так, наша компания приступила к реализации проекта «Славянка» в 2004 году, а первый фундамент был заложен в 2009-м, пять лет потребовалось на прокладку инженерных коммуникаций. Школы и детские сады мы возводили параллельно с жилыми домами. Чаще строительство соцобъектов идет с опозданием на два-три года. В отличие от европейских городов, тяготеющих к малоэтажной комфортной застройке, вПетербурге возводятсямногоэтажные здания, тесно примыкающие друг к другу, поэтому в новых жилых районах трудно создать нормальную транспортную и социальнуюинфраструктуру. Приреализации проектов «Славянка» и «Новая Ижора» мы выбрали принципиально иную позицию–низкуюэтажность.Такаятенденция прослеживается и у других застройщиков, работающих в сегменте комфорт-класса.

Владимир ЖУЙКОВ: – Для девелоперов преимуществ комплексного освоения немного – такие проекты могут себе позволить только очень крупные устойчивые структуры. Для города же проекты КОТ практически полностью состоят из плюсов. Это прекрасная возможность решать проблемы городских и прилегающих территорий, повышая качество жизни наших граждан.

– О проблемах в жилищном строительстве говорится давно и много. Но бесчисленные предложения квартир в новостройках создают иллюзию того, что дома довольно легко множатся вширь и ввысь. А что же на самом деле кроется за будущими фасадами?

Владимир ЖУЙКОВ:– …Например, по «Новому Берегу» еще не утвержден проект планировки – мы подготовили всю документацию и ждем решения. Пока ППТ находится на согласовании, документация устаревает. И это проблема. Она порождает другие: мы не имеем возможности вести проектные работы по инженерной инфраструктуре и улично-дорожной сети. Также пришлось задержать объявление ряда международных конкурсов на разработку мастер-планов, детализирующих градостроительную концепцию развития территории.

Сергей ИВАНОВ:– К сожалению, на сегодня ничего, кроме лозунгов о готовности решать проблемы строительной отрасли, мы не услышали. Однозначных ответов на свои вопросы от представителей власти не получили. В частижилищного строительства градостроительная документация по-прежнему не утверждается. До сих пор так и не рассмотрен процесс финансирования строительства социальных объектов за счет застройщиков и механизм передачи их на баланс города.

Светлана АРШИННИКОВА:– Сейчас вопрос не в том, за чьи средства должны строиться дороги, школы, детские сады, а в том, какие механизмы могут и должны быть привлечены для их создания. Опыт ГК «Балтрос» – строительство социальных объектов по схеме ГЧП – один из возможных вариантов. Но каждый проект индивидуален и имеет свою специфику, а значит, нужны разные механизмы.

– В идеале для улучшения ситуации видится создание концепции в области территориального планирования на уровне Российской Федерации.

Владимир ДЕМИН:– Да, подобные документы должны разрабатываться государством, а не муниципальными образованиями, и тем более не бизнесом. Ведь речь идет о базовых, долговременных параметрах и показателях, затрагивающих интересы значительного числа населения. Ошибки или узконаправленные решения в данной сфере очень трудно исправлять, – слишком высока их цена. Если говорить серьезно о комплексном освоении территорий, то показательного образца КОТ пока нет. В масштабах области это возможно при условии государственного права собственности на землю и единой системы финансирования. В нынешних условиях это недостижимо.

Владимир ЖУЙКОВ:– Для того чтобы сделать комплексное освоение привлекательнее для девелопера, необходимо подтянуть законодательную базу и выстроить механизмы управления. Город должен сформулировать четкие правила игры и не менять их в процессе строительства. Будет просто отлично, если создадут отдельную структуру, которая от лица администрации выступит в роли координатора. Особенно это необходимо сейчас, когда законодательная база и генплан находятся в стадии изменений.

Сергей ИВАНОВ:– Перспективный путь решения наших проблем кроется в росте профессионализма властей. А для начала – хотя бы в добросовестном исполнении действующего законодательства и своих обязанностей.

Светлана АРШИННИКОВА:– Роль государства мы видим прежде всего в выстраивании четких приоритетов и определении векторов развития, в координации действий между властными структурами и девелоперами, а также в поиске конкретных взаимовыгодных решений.

Главные о главном.

Главный архитектор Санкт-Петербурга Олег РЫБИН тоже обеспокоен строительством на приграничных территориях: –Нам нужно понять будущую нагрузку в этих районах, мы не можем все время наступать на одни и те же грабли.

Олег Васильевич подчеркивает, что все моногорода выживают только на агломерационных связях.

Заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир Демин высказывает свою точку зрения:
Надо начинать с понимания того, какую систему расселения мы хотим поддерживать в первую очередь – сверхурбанизированные агломерации или малые города. У нашей области большой потенциал в плане развития малых городов.
И еще об одной возможности 47-го региона сообщил губернатор Ленинградской области Александр ДРОЗДЕНКО – вероятности объединения Санкт-Петербурга и области. Остается надеяться, что тогда КОТ, при своем столичном статусе, займет рейтинговые позиции и наконец-то получит заслуженные «знаки внимания». Ведь мало видеть растущие кварталы, важно слышать их растущие потребности…

Подготовила Татьяна Филатова